REsp
1.601.149-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. Acd. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, por maioria, julgado em 13/06/2018, DJe
15/08/2018 (Tema 960)
Tema:
Promessa de compra e venda de imóvel.
Programa Minha Casa, Minha Vida. Comissão de corretagem. Transferência de
obrigação ao consumidor. Possibilidade. Dever de informação. Necessidade. (Tema 960).
Destaque
Ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária,
é válida a cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
Informações
de inteiro teor
O
Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, subdivide-se atuando em 4 (quatro)
diferentes faixas de renda familiar mensal: Faixa 1 - até R$ 1.800,00 (ou R$
3.600,00, excepcionalmente); Faixa 1,5 - até R$ 2.600,00; Faixa 2 - até R$
4.000,00; Faixa 3 - até R$ 9.000,00. Na
Faixa 1 "não há comercialização dos imóveis no mercado, inexistindo
envolvimento de imobiliárias, corretores e construtoras/incorporadoras na sua
venda" não havendo, pois, nenhuma margem para a cobrança da
comissão de corretagem.
Já as outras três faixas de renda do
PMCMV (Faixa 1,5, Faixa 2 e Faixa 3) não diferem substancialmente das demais
modalidades de financiamento imobiliário existentes, a autorizar, em tese, não
só a cobrança da comissão de corretagem, mas a transferência desse encargo ao
adquirente do imóvel, desde que previamente informado o preço total da
aquisição, com o valor da referida comissão devidamente destacado.
Essa
transferência se harmoniza com os princípios fundamentais do sistema jurídico a
que pertence (art. 51, § 1º, I, do CDC) na medida das distinções criadas pelo
próprio programa, que leva em conta as diferentes condições estabelecidas para
cada faixa de renda familiar. No que diz respeito às consequências de se vetar
o repasse do custo da comissão de corretagem aos beneficiários do PMCMV, na
impossibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem
ao consumidor, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos imóveis,
em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar,
tendo em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente
definidos nas regras do programa.
Destaca-se,
ainda, que a multiplicidade de recursos que justificou a afetação do tema
deriva de demandas ajuizadas por beneficiários que, de uma forma ou de outra,
conseguiram ter acesso ao PMCMV, arcaram com o pagamento da comissão de
corretagem e agora pedem o ressarcimento dessa despesa. Nesse contexto,
salienta-se que não há, nas normas do PMCMV, expressa vedação quanto à
transferência do custo da corretagem ao consumidor, de modo que a atuação do
Poder Judiciário, a quem não compete legislar, ficaria restrita, nesses casos,
ao reconhecimento do dever de restituição aos que já tiveram acesso ao
programa. (Informativo n. 630.) (Grifamos).
